Lejekontrakt
Indgåelse af en erhvervslejekontrakt er ofte helt altafgørende for en virksomhed, en forretning eller f.eks. en café. Den rigtige beliggenhed af en virksomhed, forretning eller café – for eksempel på eller i nærheden af en gågade, ved et torv, langs en motorvej mv. - kan være udslagsgivende for, om firmaet bliver succesfuldt eller ej.
Og især for mange iværksættere og mindre virksomheder er erhvervslejekontrakten den vigtigste og største kontrakt, der indgås. Og netop derfor, skal du være grundig med gennemgangen af kontrakten, også selvom du har ”forelsket” dig i netop dét lejemål.
Vi hjælper dig gerne med udarbejdelse, gennemgang og forhandling af erhvervslejekontrakter.
De erhvervslejeretlige regler er meget komplicerede og der er ofte stor forskel på indholdet af en erhvervslejekontrakt afhængigt af, om du skal indgå en ny lejekontrakt eller overtager et eksisterende lejemål og dermed en eksisterende (og ofte meget gammel) lejekontrakt. Der kan være fordele og ulemper ved begge dele.
Ved indgåelse og forhandling af erhvervslejekontrakter skal du især være opmærksom på:
- Uopsigelighedsperioder for dig og udlejer – det vil sige, hvor mange måneder eller år der går, før du kan opsige lejemålet og dermed komme ud af det igen. Selvom du måtte ønske at lukke din virksomhed, skal du som udgangspunkt betale husleje i hele uopsigelighedsperioden, og det kan knække mange virksomheder eller privatøkonomier
- Huslejestigninger. Vær meget, meget opmærksom på, under hvilke betingelser husleje kan eller vil blive reguleret – typisk hævet. Da huslejestigninger kan blive så markante, at de kan kvæle en forretning, skal du være meget opmærksom på udlejers muligheder – eller mangel på samme – for at regulere huslejen, og det er især reguleringer til ”markedslejen”, du skal være opmærksom på. Dette er især vigtigt, hvis du betaler en høj afståelse for et lejemål, da du jo betaler afståelsen i forventning om en relativ lav husleje
- Afståelse eller ”nøglepenge”. Der kræves ofte en ganske høj afståelse eller ”nøglepenge” for at en lejer vil overdrage et lejemål til en ny lejer. Hvis du betaler en høj afståelse, skal du sikre dig, at du selv kan afstå lejemålet, når du engang ikke længere vil eller kan drive virksomheden
- Afståelsesadgang og betingelserne herfor – under hvilke betingelser kan du afstå/overdrage lejemålet til en anden med eller uden udlejers samtykke, hvis du f.eks. ønsker at sælge lejemålet og drive forretning fra andre lokaler eller ønsker at sælge en forretning med eksisterende kunder, goodwill, omsætning mv.
- Istandsættelse og tilstand ved overtagelsen – og ved afleveringen af det lejede ved lejemålets ophør. Vær opmærksom på lejemålets stand ved din overtagelse og ved den første lejers overtagelse af lejemålet og dermed også mulige re-etableringsforpligtelser (f.eks. fjernelse af køkkener, reetablering af afblændede toiletter, opmuring af fjernet murværk mv.), som du overtager, hvis du overtager et eksisterende lejemål. Tag en masse fotos med mobiltelefonen eller digitalt kamera til dokumentation for, hvordan lejemålet så ud, da det blev lejet, hvis det er et nyt lejemål
- Skiltning. Hvis du har særlige ønsker eller forventninger til skiltning, skal du overveje dette. Det er ikke alle udlejere, der finder mangefarvede neonskilte for super-cool
- Tilladelser og betingelser. Vær særlig opmærksom på, at der kan gælde særlige offentlige tilladelser til at drive den virksomhed, du har lyst til fra lokalet, og det vil typisk være dit ansvar at sikre dig disse tilladelser eller at du kan få dem. Det er altså ikke udlejers problem, hvis du f.eks. ikke kan få en alkoholbevilling til din nye café
- Kaution. Ofte kræver udlejer kaution fra en eller personer og disse personer(de såkaldte kautionister) skal altså betale f.eks. leje i uopsigelighedsperioden, hvis du eller firmaet ikke selv kan betale. Der kræves ofte kaution selvom lejer er et selskab, typisk et anpartsselskab, men med lidt snilde accepterer udlejer ofte at slette eller begrænse kautionsforpligtelsen
Husk på, at indgåelse af en erhvervslejekontrakt – som alle andre kontrakter og aftaler – er resultatet af en forhandling mellem udlejer og den kommende lejer. Normalt kan alle punkter i en kontrakt forhandles, helt eller delvist.
Vi hjælper dig gerne med udarbejdelse, gennemgang og forhandling af erhvervslejekontrakter.
"Being a small ITEK startup looking for venture capital we feel fortunate having Jens-Christian as legal advisor. Both his competencies and service minded nature are impressive and he has been a great asset in the process for us being the initial start up phase in our company. We would highly recommend his services to other companies and regard him as one of the very best attorneys in Denmark in the field of Danish commercial law and look forward to working together with him the future."
Thomas Bjørn Krogh-Jacobsen, Game Producer & Director, Pixel Pandemic ApS, http://www.pixelpandemic.net
Karsten Duch Lynggaard
Advokat (L)
(+45) 4074 7047
kdl@cphlawfirm.com